ค่าปากถุงคืออะไร? เงินหายไปไหนก่อนถึงมือเจ้าของโฉนด

ค่าปากถุงคืออะไร? เงินหายไปไหนก่อนถึงมือเจ้าของโฉนด

ค่าปากถุงคืออะไร? ในวงการจำนองและขายฝาก คำนี้มักใช้เรียกเงินที่ถูกเรียกเก็บหรือหักจากยอดธุรกรรมก่อนเจ้าของทรัพย์ได้รับเงิน แต่ไม่ใช่ชื่อค่าธรรมเนียมตามกฎหมายที่ทำให้เรียกเก็บได้โดยอัตโนมัติ ต้องตรวจสอบว่าใครได้รับเงิน เก็บเพื่ออะไร และเป็นค่าบริการจริงหรือผลประโยชน์จากการให้กู้ที่อาจเข้าข่ายดอกเบี้ยแฝง

สำหรับเจ้าของโฉนด สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่ได้รับอนุมัติวงเงินกี่ล้านบาท แต่คือได้รับเงินสุทธิเท่าไร ต้องชำระคืนเท่าไร และมีโอกาสรักษาทรัพย์สินไว้ได้หรือไม่

ทำไมเจ้าของที่ดินขอเงิน 3 ล้านบาท แต่ได้รับจริงไม่ถึง 3 ล้านบาท?

ลองนึกภาพเจ้าของกิจการคนหนึ่ง มีที่ดินมูลค่าประมาณ 7 ล้านบาท ต้องการเงินทุน 3 ล้านบาทเพื่อซื้อสินค้าและหมุนเวียนธุรกิจ

นายหน้าแจ้งว่ามีผู้สนใจให้เงินทุนแล้ว เจ้าของทรัพย์จึงเริ่มเตรียมเอกสารและวางแผนใช้เงิน

แต่ก่อนวันทำสัญญา กลับได้รับรายละเอียดว่าเงินจะถูกหักเป็นค่าปากถุง ค่านายหน้า ค่าเอกสาร และค่าใช้จ่ายอื่น

จากยอด 3 ล้านบาท อาจเหลือเงินเข้าบัญชีเพียง 2.7–2.9 ล้านบาท

ปัญหาคือเจ้าของทรัพย์วางแผนใช้เงินไว้เต็มจำนวนแล้ว

หากได้รับเงินไม่เพียงพอ อาจต้องหาเงินเพิ่มอีกทางหนึ่ง หรือเลื่อนการซื้อสินค้าออกไป

นอกจากนี้ หากต้องชำระหนี้ตามยอด 3 ล้านบาท ทั้งที่ได้รับเงินจริงน้อยกว่า ต้นทุนทางการเงินเมื่อเทียบกับเงินที่นำไปใช้ได้จริงก็จะสูงขึ้น

จุดที่ต้องระวังคือการหักเงินบางประเภทอาจไม่ชอบด้วยกฎหมาย แม้เจ้าของทรัพย์จะลงชื่อยินยอมก็ตาม

ค่าปากถุง ค่านายหน้า ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียม ต่างกันอย่างไร?

คำทั้งสี่นี้มีความหมายและผลทางกฎหมายแตกต่างกัน

ค่าปากถุง

เป็นคำเรียกในทางธุรกิจ ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่มีกฎหมายรับรองเป็นการทั่วไป

บางกรณีอาจหมายถึงค่าจัดหาเงินทุน บางกรณีอาจเป็นเงินที่ผู้ให้กู้หรือบุคคลเกี่ยวข้องเรียกเก็บเพิ่มเติม

การเปลี่ยนชื่อเงินเป็นค่าปากถุงไม่ได้ทำให้การเรียกเก็บชอบด้วยกฎหมาย

หากเงินนั้นเป็นผลตอบแทนที่เกี่ยวเนื่องกับการให้กู้ อาจต้องนำมาพิจารณาร่วมกับดอกเบี้ยและกฎหมายห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา

ค่านายหน้า

เป็นค่าตอบแทนสำหรับงานชี้ช่องหรือจัดการให้เกิดสัญญา โดยต้องพิจารณาข้อตกลงและหลักกฎหมายเรื่องนายหน้า

ควรระบุให้ชัดว่าใครว่าจ้าง ใครจ่าย นายหน้าทำงานอะไร และได้รับค่าตอบแทนเมื่อใด

ค่านายหน้าที่มีชื่อเรียกถูกต้องก็ยังต้องตรวจสอบเนื้อหาธุรกรรมจริง โดยเฉพาะเมื่อเกี่ยวข้องกับผู้ให้กู้

ดอกเบี้ยจำนอง

เป็นผลตอบแทนจากการให้กู้ยืมเงินที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน

สำหรับการกู้ยืมทั่วไปภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 มีข้อจำกัดเรื่องดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี โดยต้องพิจารณากฎหมายเฉพาะและสถานะผู้ให้กู้ด้วย

ห้ามนำอัตราที่พบในตลาดมาอ้างว่าเป็นอัตราที่กฎหมายอนุญาตสำหรับทุกธุรกรรม

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายจริง

เช่น ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ค่าคัดเอกสาร หรือค่าประเมินที่มีการให้บริการจริง

ต้องตรวจสอบรายการและอัตราที่ใช้กับสำนักงานที่ดินหรือผู้ให้บริการที่เกี่ยวข้อง

ค่าธรรมเนียมราชการไม่ใช่เงินที่นายหน้าสามารถกำหนดขึ้นเองได้

กรณีศึกษา: จำนอง 3 ล้านบาท แต่ได้รับเงินสุทธิ 2,730,000 บาท

สมมติเจ้าของที่ดินต้องการจำนองเพื่อหาเงินทุน 3 ล้านบาท

ที่ดินมีมูลค่าตลาดสมมติ 7 ล้านบาท ไม่มีภาระจำนองเดิม

มีข้อเสนอให้เงินทุนโดยระบุการหักเงินหลายรายการ

ตารางต่อไปนี้เป็น ตัวอย่างข้อเสนอที่ต้องตรวจสอบ ไม่ใช่ตัวอย่างเงื่อนไขที่รับรองว่าชอบด้วยกฎหมาย

ตรวจเลขได้ดังนี้

3,000,000 − 150,000 − 90,000 − 30,000 = 2,730,000 บาท

เจ้าของทรัพย์ได้รับเงินจริง 91% ของวงเงินที่ระบุ และมีเงินถูกหักไป 9%

ตัวเลขนี้แสดงความแตกต่างของเงินตามสัญญากับเงินสุทธิเท่านั้น ยังไม่ใช่การคำนวณภาระหนี้ที่ชอบด้วยกฎหมาย

หากเงินที่หักเป็นค่าตอบแทนการให้กู้แฝงอยู่ การบังคับชำระตามเงื่อนไขดังกล่าวอาจมีปัญหาทางกฎหมาย

ถ้าคิดดอกเบี้ย 12% ต่อปีด้วย ต้นทุนจริงสูงแค่ไหน?

เพื่อให้เห็นผลกระทบทางเศรษฐกิจ สมมติเพิ่มเติมว่าเจ้าของทรัพย์ต้องจ่ายดอกเบี้ยตามข้อเสนอ 12% ต่อปี และคืนเงินต้นทั้งหมดเมื่อครบ 12 เดือน

หากนำส่วนต่าง 630,000 บาทไปเทียบกับเงินที่ได้รับจริง 2,730,000 บาท จะเท่ากับประมาณ 23.08% สำหรับระยะเวลา 12 เดือน

ตัวเลข 23.08% เป็นเพียงอัตราต้นทุนแบบง่ายจากกระแสเงินสดสมมติ ไม่ใช่การวินิจฉัยอัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายหรืออัตราผลตอบแทนที่คำนวณด้วยวิธี IRR

และไม่ได้หมายความว่าทุกค่าใช้จ่ายในตารางต้องถือเป็นดอกเบี้ยทั้งหมดโดยอัตโนมัติ

แต่เป็นสัญญาณสำคัญว่าเงื่อนไขนี้จำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญก่อนทำธุรกรรม เพราะอาจมีปัญหาเรื่องการเรียกผลประโยชน์เกินอัตรา

เจ้าของทรัพย์ไม่ควรตัดสินใจจากคำว่า “ดอกเบี้ย 12%” เพียงอย่างเดียว หากยังไม่ทราบต้นทุนทั้งหมดและเงินสุทธิ

ค่าปากถุง 3%, 5% และ 10% ทำให้เงินหายไปเท่าไร?

หากสมมติให้หักเฉพาะค่าปากถุง โดยยังไม่รวมรายการอื่น ผลกระทบจะเป็นดังนี้

ตัวเลขเหล่านี้เป็นการคำนวณเพื่อเปรียบเทียบผลกระทบเท่านั้น ไม่ใช่อัตราที่แนะนำให้เรียกเก็บ

สำหรับเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงิน 5 ล้านบาท การถูกหัก 10% หมายถึงเงินลดลง 500,000 บาทก่อนนำไปใช้จริง

เงินจำนวนนี้อาจเทียบเท่าทุนหมุนเวียนหลายเดือนของกิจการขนาดเล็ก

นายหน้าจึงควรอธิบายตัวเลขเงินสุทธิอย่างตรงไปตรงมา ไม่ใช่พูดเฉพาะวงเงินที่นายทุนเสนอ

ทำไมบางดีลมีค่าใช้จ่ายหลายทอด?

บางธุรกรรมมีนายหน้ามากกว่าหนึ่งคน

คนแรกอาจรับข้อมูลจากเจ้าของทรัพย์ คนที่สองช่วยหาผู้ให้เงินทุน คนที่สามประสานเอกสารหรือการนัดหมาย

การทำงานร่วมกันไม่ใช่เรื่องผิดโดยตัวมันเอง

แต่ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อแต่ละคนเรียกค่าตอบแทนเพิ่มจากเจ้าของทรัพย์โดยไม่มีข้อตกลงชัดเจน

ตัวอย่างเช่น นายหน้าแต่ละคนต้องการ 1% ของวงเงิน 3 ล้านบาท

หากมีสามคนและคิดแยกกัน จะเท่ากับ 90,000 บาท

แต่ถ้าตกลงค่าตอบแทนรวม 1% แล้วแบ่งกันภายใน จะมีค่าตอบแทนรวมเพียง 30,000 บาท

ความแตกต่างอยู่ที่โครงสร้างข้อตกลง ไม่ใช่จำนวนคนเพียงอย่างเดียว

อย่างไรก็ตาม ค่าตอบแทนแต่ละแบบยังต้องตรวจสอบความชอบด้วยกฎหมายและลักษณะงานจริง

การตกลงแบ่งค่าตอบแทนกันเองไม่ใช่วิธีทำให้ค่าธรรมเนียมที่ผิดกฎหมายกลายเป็นถูกกฎหมาย

เจ้าของทรัพย์ควรถามอะไรเมื่อมีการหักค่าปากถุง?

สิ่งแรกคือถามว่าเงินที่ถูกหักเป็นค่าอะไร

หากเป็นค่าบริการ ต้องถามว่าบริการนั้นคืออะไร ใครเป็นผู้ให้บริการ และมีหลักฐานอะไร

หากเป็นค่านายหน้า ต้องถามว่าใครว่าจ้างนายหน้า และได้ตกลงค่าตอบแทนไว้เมื่อใด

หากเป็นค่าธรรมเนียมราชการ ต้องขอดูอัตราและเอกสารประกอบ

หากเป็นเงินที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บเพิ่มเติม ต้องพิจารณาว่าเกี่ยวข้องกับผลตอบแทนจากการให้กู้หรือไม่

เจ้าของทรัพย์ควรได้รับเอกสารแสดงยอดเงินทั้งหมดก่อนลงนาม โดยมีเงินตามสัญญา เงินที่จ่ายจริง ค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ วันครบกำหนด และภาระชำระคืน

หากอีกฝ่ายไม่ยอมเปิดเผยรายการเงินสุทธิ ควรชะลอการทำธุรกรรมจนกว่าจะตรวจสอบได้

นายหน้าที่ดีควรป้องกันปัญหาค่าปากถุงอย่างไร?

นายหน้าเป็นคนกลางที่มีโอกาสช่วยให้เจ้าของทรัพย์และนายทุนเข้าใจเงื่อนไขตรงกัน

หน้าที่สำคัญคือไม่ทำให้ข้อมูลเรื่องค่าใช้จ่ายคลุมเครือ

ควรจัดทำตารางเงินสุทธิและส่งให้ทุกฝ่ายตรวจสอบก่อนนัดจดทะเบียน

ไม่ควรบอกเจ้าของทรัพย์ว่าได้รับเงิน 3 ล้านบาท หากทราบอยู่แล้วว่าจะได้รับเงินจริงเพียง 2.7 ล้านบาท

ไม่ควรรับรองว่าค่าปากถุงจำนวนใดถูกกฎหมายเพียงเพราะเคยมีการเรียกเก็บในตลาด

นายหน้าที่ต้องการสร้างความไว้วางใจระยะยาวควรเปิดเผยบทบาทของตนเอง และให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบเงื่อนไขที่มีความเสี่ยง

สำหรับผู้สนใจบทบาทนายหน้า สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจาก หน้านายหน้าของ PK HOME INVEST

นายทุนควรมองค่าปากถุงอย่างไร?

นายทุนที่ต้องการลงทุนอย่างยั่งยืนไม่ควรมองเพียงผลตอบแทนที่ได้รับในวันแรก

หากเจ้าของทรัพย์ได้รับเงินสุทธิน้อยกว่าความจำเป็นจริง อาจทำให้แผนธุรกิจไม่สำเร็จและเพิ่มความเสี่ยงในการชำระหนี้

ตัวอย่างเช่น เจ้าของกิจการต้องการเงิน 3 ล้านบาทเพื่อซื้อวัตถุดิบ แต่ได้รับเพียง 2.73 ล้านบาท

หากซื้อวัตถุดิบได้ไม่ครบตามแผน รายได้ที่คาดหวังอาจลดลง

เมื่อรายได้ลดลง ความสามารถจ่ายดอกเบี้ยและคืนเงินต้นก็อาจลดลงตามไปด้วย

ดังนั้นเงินที่ถูกหักมากเกินไปอาจไม่ได้สร้างประโยชน์ให้นายทุนในระยะยาว

นายทุนควรตรวจสอบว่าค่าใช้จ่ายทุกประเภทมีเหตุผลรองรับ และไม่เป็นการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดของกฎหมาย

การบริหารความเสี่ยงที่ดีควรเริ่มจากความสามารถชำระหนี้จริง ไม่ใช่หวังเพียงว่ามีหลักประกันเพียงพอ

ผู้สนใจประเด็นนี้สามารถอ่านบทความ จำนองที่ดินไม่มีสลิปเงินเดือนต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อเข้าใจว่ามูลค่าที่ดินไม่สามารถทดแทนแผนชำระหนี้ได้ทั้งหมด

ค่าปากถุงในธุรกรรมขายฝากต้องระวังอะไรเป็นพิเศษ?

ขายฝากแตกต่างจากจำนองอย่างมีนัยสำคัญ

การจำนองเป็นการนำทรัพย์มาเป็นหลักประกันโดยกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับผู้จำนอง

ส่วนขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากตั้งแต่จดทะเบียน โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนตามกฎหมาย

ดังนั้นการที่เจ้าของทรัพย์ได้รับเงินไม่เต็มยอดในธุรกรรมขายฝาก ต้องตรวจสอบทั้งราคาขายฝากที่ระบุในสัญญา เงินที่จ่ายจริง สินไถ่ และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

ไม่ควรนำแนวคิดดอกเบี้ยเงินกู้ไปใช้กับขายฝากโดยตรงโดยไม่ตรวจสอบกฎหมายเฉพาะ

โดยเฉพาะที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งมีข้อกำหนดคุ้มครองผู้ขายฝากและเรื่องสินไถ่

การเรียกค่าปากถุงเพิ่มเติมอาจกระทบการพิจารณาว่าเงินที่จ่ายจริงและผลตอบแทนที่กำหนดสอดคล้องกับกฎหมายหรือไม่

ควรให้ทนายความตรวจสอบเอกสารก่อนจดทะเบียน และสอบถามสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับขั้นตอนที่ใช้กับทรัพย์นั้น

กรมที่ดินมีเผยแพร่ พระราชบัญญัติขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 และระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนไว้ให้ศึกษา

ทำไมการหักเงินล่วงหน้าอาจกลายเป็นปัญหาทางกฎหมาย?

สมมติสัญญากู้ระบุเงินต้น 3 ล้านบาท แต่ผู้กู้ได้รับจริงน้อยกว่านั้น เพราะมีการหักเงินเป็นผลตอบแทนให้ผู้ให้กู้

แม้ในเอกสารจะใช้คำว่า “ค่าดำเนินการ” หรือ “ค่าปากถุง” ศาลอาจต้องพิจารณาเจตนาและข้อเท็จจริงของธุรกรรม ไม่ใช่ดูเพียงชื่อรายการ

แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 882/2566 สะท้อนว่าการพิสูจน์ดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจริง แม้แตกต่างจากข้อความในเอกสาร เป็นประเด็นสำคัญในการพิจารณาความสมบูรณ์ของหนี้

จึงไม่ควรสรุปว่าเพียงมีลายเซ็นของผู้กู้ก็ทำให้การหักเงินทุกประเภทชอบด้วยกฎหมาย

ทั้งเจ้าของทรัพย์ นายหน้า และนายทุนควรหลีกเลี่ยงการจัดโครงสร้างค่าใช้จ่ายเพื่ออำพรางผลตอบแทนจากการให้กู้

ก่อนจำนองหรือขายฝาก ควรขอตารางเงินสุทธิอย่างไร?

เอกสารที่ดีควรแสดงยอดเงินตามสัญญา จำนวนเงินที่จ่ายจริง ผู้รับเงินแต่ละรายการ และเหตุผลในการเรียกเก็บ

ควรแสดงยอดเงินต้นหรือสินไถ่ตามประเภทธุรกรรม พร้อมกำหนดชำระหรือกำหนดไถ่คืน

ต้องแยกค่าใช้จ่ายราชการออกจากค่าตอบแทนเอกชน

หากมีนายหน้าหลายคน ควรระบุค่าตอบแทนรวมให้ชัดเจน

หากมีรายการที่ยังไม่ทราบจำนวน ต้องแจ้งว่าเป็นประมาณการ ไม่ใช่แสดงเป็นยอดยืนยัน

การทำตารางล่วงหน้าช่วยให้เจ้าของทรัพย์รู้ว่าจะมีเงินเพียงพอหรือไม่ และช่วยให้นายทุนตรวจสอบความสมเหตุสมผลของธุรกรรม

หากเจ้าของทรัพย์ยังไม่แน่ใจว่าควรใช้จำนองหรือขายฝาก สามารถอ่าน จำนองกับขายฝากที่ดินต่างกันอย่างไร เพื่อทำความเข้าใจผลต่อกรรมสิทธิ์ก่อนตัดสินใจ

ถ้าไม่ยอมจ่ายค่าปากถุง จะทำธุรกรรมไม่ได้จริงหรือ?

ไม่มีคำตอบเดียวสำหรับทุกกรณี เพราะต้องตรวจสอบว่าค่าใช้จ่ายนั้นคืออะไร

หากเป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระตามกฎหมาย ก็ต้องดำเนินการตามข้อกำหนด

หากเป็นค่าบริการที่ตกลงกันอย่างถูกต้อง ต้องพิจารณาสิทธิและหน้าที่ตามสัญญา

แต่หากเป็นเงินที่เรียกเก็บโดยไม่มีเหตุผลรองรับ หรืออาจเข้าข่ายผลตอบแทนจากการให้กู้ที่ผิดกฎหมาย เจ้าของทรัพย์ไม่ควรรีบจ่ายเพียงเพราะถูกกดดันว่าดีลจะหลุด

ควรขอรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษรและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

หากไม่สามารถตกลงเงื่อนไขที่โปร่งใสได้ การไม่ทำธุรกรรมอาจเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการได้รับเงินโดยมีภาระที่ไม่เข้าใจ

สรุป: เงินสุทธิสำคัญกว่ายอดวงเงินที่โฆษณา

ค่าปากถุงเป็นคำที่ทุกฝ่ายในวงการจำนอง–ขายฝากควรเข้าใจ แต่ไม่ควรยอมรับโดยไม่ตรวจสอบ

เจ้าของทรัพย์ต้องรู้ว่าได้รับเงินจริงเท่าไร และมีเงินเพียงพอสำหรับวัตถุประสงค์หรือไม่

นายหน้าต้องเปิดเผยค่าตอบแทนและไม่เพิ่มต้นทุนโดยไม่มีคุณค่าหรือข้อตกลงรองรับ

นายทุนต้องตรวจสอบความชอบด้วยกฎหมายและผลกระทบของค่าใช้จ่ายต่อความสามารถชำระหนี้

ดีลที่เป็นธรรมไม่ใช่ดีลที่ไม่มีค่าใช้จ่าย แต่เป็นดีลที่ทุกค่าใช้จ่ายอธิบายได้ ตรวจสอบได้ และไม่ขัดต่อกฎหมาย

ติดตามบทความความรู้เพิ่มเติมได้ที่ Facebook PK HOME INVEST หรือสอบถามข้อมูลผ่าน ช่องทางติดต่อ PK HOME INVEST โดยควรตรวจสอบเงื่อนไขจริงก่อนส่งเอกสารสิทธิหรือข้อมูลส่วนบุคคล

คำถามที่พบบ่อย

1. ค่าปากถุงจำนองหรือขายฝากผิดกฎหมายหรือไม่?

ไม่สามารถตัดสินจากชื่อเรียกเพียงอย่างเดียว ต้องดูผู้รับเงิน วัตถุประสงค์ และลักษณะธุรกรรม หากเป็นดอกเบี้ยแฝงหรือใช้หลีกเลี่ยงข้อจำกัดกฎหมาย อาจมีปัญหาทางกฎหมาย

2. ค่าปากถุง 5% เป็นอัตราที่กฎหมายอนุญาตหรือไม่?

ไม่ใช่ ไม่มีหลักทั่วไปว่าการเรียกค่าปากถุง 5% ชอบด้วยกฎหมายสำหรับทุกดีล ตัวเลขนี้เป็นเพียงตัวอย่างที่ต้องตรวจสอบตามข้อเท็จจริง

3. จำนอง 3 ล้านบาท แต่ได้รับจริง 2.7 ล้านบาท ต้องคืนเงินต้นเท่าไร?

ต้องตรวจสอบสัญญา การจ่ายเงินจริง และความชอบด้วยกฎหมายของรายการหักเงิน ไม่ควรสรุปโดยอัตโนมัติว่าต้องคืนตามยอดที่ระบุ หรือคืนเฉพาะยอดสุทธิ โดยไม่ตรวจสอบข้อเท็จจริง

4. ขายฝากถูกหักค่าปากถุง ต้องทำอย่างไร?

ขอรายละเอียดเงินจ่ายจริง ราคาขายฝาก สินไถ่ และค่าใช้จ่ายทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร ตรวจสอบกฎหมายที่ใช้กับทรัพย์ และปรึกษาทนายความหรือสำนักงานที่ดินก่อนจดทะเบียน