โฉนดติดจำนองอยู่ ขายหรือจำนองใหม่ได้ไหม?

โฉนดติดจำนองอยู่ ยังขายหรือจำนองใหม่ได้หรือไม่? คำตอบคือ โดยหลักกฎหมายสามารถทำได้ แต่ต้องตรวจสอบภาระผูกพันและสิทธิของผู้รับจำนองเดิมให้ชัดเจน การขายที่ดินไม่ได้ทำให้จำนองเดิมสิ้นสุดโดยอัตโนมัติ ส่วนการจำนองซ้ำสามารถทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 712 แต่ผู้ให้เงินทุนรายใหม่ต้องประเมินลำดับสิทธิ ความเสี่ยง และวงเงินหนี้ที่มีอยู่ก่อน

สำหรับเจ้าของทรัพย์ ทางเลือกที่ควรพิจารณามีทั้งขายแล้วนำเงินไปปลดจำนอง รีไฟแนนซ์กับผู้ให้เงินทุนรายใหม่ หรือจดจำนองเพิ่มเติมโดยยังคงภาระเดิมไว้

แต่ละวิธีมีต้นทุนและความเสี่ยงแตกต่างกัน

โฉนดติดจำนองหมายความว่าอย่างไร?

การจำนองเป็นการนำอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินให้เจ้าหนี้

เจ้าของทรัพย์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ทรัพย์นั้นมีภาระจำนองที่จดทะเบียนไว้

ตัวอย่างเช่น นาย ก. มีที่ดินมูลค่า 5 ล้านบาท และนำไปจำนองเพื่อประกันเงินกู้ 2 ล้านบาท

แม้นาย ก. จะยังเป็นเจ้าของที่ดิน แต่การขายหรือใช้ที่ดินเป็นหลักประกันเพิ่มเติมต้องคำนึงถึงสิทธิของผู้รับจำนองเดิม

หลักการนี้สอดคล้องกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 ซึ่งกำหนดลักษณะของสัญญาจำนอง และมาตรา 714 ซึ่งกำหนดให้สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

โฉนดติดจำนองอยู่ สามารถขายที่ดินได้ไหม?

โดยหลักแล้วสามารถขายได้

แต่ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจว่าการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ทำให้ภาระจำนองเดิมหมดไปโดยอัตโนมัติ

สิทธิของผู้รับจำนองยังอาจติดตามทรัพย์ไป แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังบุคคลอื่น

ดังนั้นผู้ซื้อส่วนใหญ่มักต้องการให้ผู้ขายปลดจำนองก่อนหรือพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์

ตัวอย่างขายที่ดินที่ยังติดจำนอง

สมมติเจ้าของทรัพย์มีที่ดินมูลค่าตลาด 5 ล้านบาท

มีหนี้จำนองคงเหลือ 2 ล้านบาท

ต่อมามีผู้ซื้อตกลงซื้อในราคา 4.5 ล้านบาท

หากสามารถจัดการปลดจำนองพร้อมการขายได้ เจ้าของทรัพย์จะมีเงินเหลือก่อนหักค่าใช้จ่าย 2.5 ล้านบาท

คำนวณจาก

4,500,000 − 2,000,000 = 2,500,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ต้องตรวจสอบยอดปิดหนี้จริง เพราะอาจมีดอกเบี้ยค้างชำระหรือค่าใช้จ่ายตามสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมายเพิ่มเติม

หากมีค่านายหน้า ภาษี หรือค่าธรรมเนียมการโอน เงินสุทธิจะลดลงอีก

เจ้าของทรัพย์ไม่ควรนำราคาขายมาหักเฉพาะเงินต้นแล้วสรุปว่าเป็นเงินสุทธิทันที

ขายที่ดินติดจำนอง ต้องปลดจำนองก่อนหรือไม่?

การปลดจำนองก่อนขายเป็นวิธีที่ช่วยให้ผู้ซื้อได้รับทรัพย์โดยไม่มีภาระจำนองเดิม

แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของทรัพย์บางรายไม่มีเงินสดเพียงพอสำหรับปิดหนี้ก่อนวันขาย

จึงอาจจัดการให้การชำระหนี้ การจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นในกระบวนการเดียวกัน โดยต้องได้รับความร่วมมือจากผู้เกี่ยวข้องและสำนักงานที่ดิน

ตัวอย่างขั้นตอนที่ควรเตรียม ได้แก่

1. ขอหนังสือแจ้งยอดปิดหนี้จากผู้รับจำนอง
2. ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพันทั้งหมด
3. ตกลงวิธีจ่ายเงินกับผู้ซื้อ
4. นัดผู้รับจำนองเข้าร่วมดำเนินการตามความจำเป็น
5. ตรวจสอบเอกสารและเงินก่อนจดทะเบียน
6. จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ตามลำดับที่เหมาะสม
7. เก็บหลักฐานการชำระเงินและเอกสารจดทะเบียน

ขั้นตอนจริงอาจแตกต่างกันตามประเภทเจ้าหนี้และข้อเท็จจริงของทรัพย์

หากเจ้าของทรัพย์กำลังพิจารณาขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถศึกษารูปแบบการประกาศขายผ่าน ระบบลงประกาศอสังหาริมทรัพย์ PK HOME INVEST ได้ แต่การลงประกาศไม่ได้เป็นการรับรองว่าทรัพย์สามารถโอนโดยปลอดภาระได้ทันที

โฉนดติดจำนองอยู่ สามารถจำนองซ้ำได้หรือไม่?

สามารถทำได้ตามหลักกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 712 ระบุหลักการว่าทรัพย์สินที่จำนองไว้กับบุคคลหนึ่งสามารถนำไปจำนองกับบุคคลอื่นระหว่างที่สัญญาจำนองเดิมยังมีผลอยู่ได้ แม้จะมีข้อสัญญาเป็นอย่างอื่นก็ตาม Legardy

แต่คำว่า ทำได้ตามกฎหมาย ไม่ได้หมายความว่า จะมีนายทุนยอมรับทุกกรณี

ผู้รับจำนองรายใหม่ต้องพิจารณาลำดับสิทธิของผู้รับจำนองเดิม รวมถึงมูลค่าหลักประกันที่อาจเหลือรองรับหนี้ใหม่

ทำไมนายทุนรายที่สองจึงระมัดระวัง?

สมมติที่ดินมีมูลค่า 5 ล้านบาท

จำนองกับเจ้าหนี้รายแรก 2 ล้านบาท

เจ้าของทรัพย์ต้องการจำนองเพิ่มอีก 1.5 ล้านบาท

หากคิดเฉพาะเงินต้น หนี้รวมจะเป็น 3.5 ล้านบาท หรือ 70% ของมูลค่าทรัพย์

แต่ผู้ให้เงินทุนรายที่สองต้องพิจารณามากกว่านั้น

หากเกิดการผิดนัดและต้องบังคับหลักประกัน ราคาขายจริงอาจต่ำกว่ามูลค่าตลาด

นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายและระยะเวลาที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมาย

ผู้รับจำนองที่มีลำดับสิทธิก่อนย่อมเป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินโอกาสได้รับชำระหนี้ของเจ้าหนี้รายหลัง

ดังนั้นแม้เจ้าของทรัพย์เห็นว่ายังมีมูลค่าที่ดินเหลืออยู่ แต่นายทุนอาจไม่เห็นว่ามีหลักประกันเพียงพอ

จำนองซ้ำกับรีไฟแนนซ์ แตกต่างกันอย่างไร?

สองวิธีนี้มีความแตกต่างสำคัญ

จำนองซ้ำ คือการนำทรัพย์ที่ยังมีภาระจำนองเดิมไปจดจำนองเพิ่มเติม โดยภาระเดิมยังคงอยู่

รีไฟแนนซ์ คือการจัดหาเงินทุนใหม่เพื่อนำไปชำระหนี้เดิม แล้วจัดการปลดจำนองเดิมและจดทะเบียนหลักประกันใหม่ตามข้อตกลง

รีไฟแนนซ์จึงไม่ได้หมายถึงการเพิ่มเจ้าหนี้อีกรายหนึ่งโดยจำเป็น

ตัวอย่างรีไฟแนนซ์ที่ดิน

เจ้าของทรัพย์มีที่ดินมูลค่า 6 ล้านบาท

มีหนี้จำนองเดิม 2 ล้านบาท

ผู้ให้เงินทุนรายใหม่เสนอวงเงิน 2.8 ล้านบาท

หากนำเงินใหม่ไปปิดหนี้เดิม 2 ล้านบาท จะเหลือเงินก่อนค่าใช้จ่าย 800,000 บาท

หากมีค่าใช้จ่ายรวมตามสมมติฐาน 40,000 บาท เงินสุทธิที่เจ้าของทรัพย์ได้รับเพิ่มเติมจะเป็น 760,000 บาท

แต่หนี้เงินต้นใหม่เพิ่มจาก 2 ล้านบาทเป็น 2.8 ล้านบาท

จึงต้องพิจารณาว่ากระแสเงินสดสามารถรองรับหนี้ที่เพิ่มขึ้นได้หรือไม่

กรณีศึกษา: ที่ดิน 5 ล้านบาท ติดจำนอง 2 ล้านบาท ควรขายหรือจำนองเพิ่ม?

สมมติเจ้าของกิจการมีที่ดินมูลค่าตลาด 5 ล้านบาท

มีหนี้จำนองเดิมคงเหลือ 2 ล้านบาท

ต้องการเงินสดเพิ่มอีก 1 ล้านบาทเพื่อหมุนเวียนธุรกิจ

เจ้าของทรัพย์กำลังพิจารณาสองทางเลือก

ทางเลือกแรกคือขายที่ดิน

ทางเลือกที่สองคือจำนองเพิ่มเติม

ตารางเปรียบเทียบตัวเลข

สมมติฐานสำคัญ: การขายสามารถปลดจำนองเดิมได้ครบถ้วน และการจำนองเพิ่มได้รับอนุมัติจากผู้ให้เงินทุนรายใหม่ โดยค่าใช้จ่ายเป็นตัวเลขสมมติ ไม่ใช่อัตราค่าธรรมเนียมจริง

ตรวจสอบตัวเลขได้ดังนี้

เงินสุทธิจากการขาย:

4,500,000 − 2,000,000 − 150,000 = 2,350,000 บาท

เงินสุทธิจากการจำนองเพิ่ม:

1,000,000 − 20,000 = 980,000 บาท

หนี้รวมหลังจำนองเพิ่ม:

2,000,000 + 1,000,000 = 3,000,000 บาท

LTV จากมูลค่าตลาดสมมติ:

3,000,000 ÷ 5,000,000 × 100 = 60%

ทางเลือกใดดีกว่า?

ไม่มีคำตอบเดียวสำหรับทุกคน

หากเจ้าของทรัพย์ไม่จำเป็นต้องถือครองที่ดินต่อ และต้องการลดภาระหนี้ การขายอาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่า

แต่หากที่ดินมีความสำคัญต่อกิจการ และเจ้าของทรัพย์มีความสามารถชำระหนี้เพิ่ม การจำนองเพิ่มเติมอาจช่วยรักษากรรมสิทธิ์ไว้ได้

อย่างไรก็ตาม ต้องประเมินความสามารถชำระหนี้ ไม่ใช่ดูเฉพาะมูลค่าที่ดิน

เจ้าของทรัพย์ควรเลือกขายหรือจำนองเพิ่มจากอะไร?

ก่อนตัดสินใจควรพิจารณาสามเรื่อง

เรื่องแรกคือความจำเป็นในการใช้ทรัพย์สิน

หากที่ดินเป็นที่ตั้งโรงงานหรือบ้านที่ครอบครัวอยู่อาศัย การขายอาจสร้างผลกระทบมากกว่าการเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ลงทุนทั่วไป

เรื่องที่สองคือกระแสเงินสด

การจำนองเพิ่มเติมหมายถึงการเพิ่มภาระหนี้ เจ้าของทรัพย์ต้องรู้ว่าจะนำเงินจากที่ใดมาชำระ

เรื่องที่สามคือเงินสุทธิ

เจ้าของทรัพย์ควรขอตารางแสดงเงินที่ได้รับจริง ต้นทุนทั้งหมด และกำหนดชำระคืนก่อนตัดสินใจ

หากต้องการขายทรัพย์ ควรประเมินราคาตลาดอย่างรอบคอบ โดยสามารถใช้ หน้าค้นหาทรัพย์ของ PK HOME INVEST เพื่อดูตัวอย่างประกาศขายประกอบการศึกษาได้ แต่ราคาเสนอขายไม่ใช่หลักฐานยืนยันราคาที่ขายได้จริง

นายหน้าควรทำอะไรเมื่อพบโฉนดติดจำนอง?

นายหน้าไม่ควรเริ่มต้นจากการรับปากว่าจะหาเงินเพิ่มได้ทันที

ควรเริ่มจากตรวจสอบข้อเท็จจริง

ตัวอย่างเช่น ยอดหนี้คงเหลือเท่าไร ใครเป็นผู้รับจำนอง และมีภาระผูกพันอื่นหรือไม่

หากลูกค้าต้องการขายทรัพย์ นายหน้าควรตรวจสอบว่ามีวิธีปลดจำนองพร้อมโอนอย่างไร

หากลูกค้าต้องการจำนองเพิ่มเติม ต้องเปิดเผยข้อมูลภาระเดิมแก่ผู้ให้เงินทุนรายใหม่อย่างครบถ้วน

นายหน้าที่มีคุณค่าจึงไม่ใช่เพียงผู้แนะนำลูกค้าให้รู้จักนายทุน แต่เป็นผู้ช่วยจัดเตรียมข้อมูลและลดความเสี่ยงของธุรกรรม

ผู้ที่สนใจศึกษาระบบสำหรับนายหน้าสามารถดู หน้านายหน้าของ PK HOME INVEST ได้

นายทุนควรประเมินจำนองลำดับหลังอย่างไร?

สำหรับนายทุน การจำนองลำดับหลังมีความเสี่ยงแตกต่างจากการรับจำนองที่ไม่มีภาระเดิม

ต้องตรวจสอบยอดหนี้และสิทธิของผู้รับจำนองก่อนหน้า

ควรประเมินราคาทรัพย์จากข้อมูลตลาด ไม่ใช่อาศัยราคาที่เจ้าของทรัพย์แจ้งเพียงอย่างเดียว

ต้องพิจารณาราคาที่อาจขายได้หากต้องจำหน่ายทรัพย์ภายใต้ข้อจำกัดด้านเวลา

ตัวอย่างเช่น ที่ดินมูลค่าตลาด 5 ล้านบาท แต่หากต้องขายเร่งด่วนอาจได้เพียง 3.5 ล้านบาทตามสมมติฐาน

หากมีหนี้รวม 3 ล้านบาท ส่วนต่างที่เหลือก่อนค่าใช้จ่ายจะมีเพียง 500,000 บาท

เมื่อรวมค่าใช้จ่ายและความไม่แน่นอน นายทุนรายหลังอาจมองว่าความเสี่ยงสูงเกินไป

อัตราผลตอบแทนสูงไม่สามารถทดแทนหลักประกันที่ไม่เพียงพอได้เสมอไป

ข้อควรระวังเรื่องดอกเบี้ย ค่าปากถุง และค่านายหน้า

เจ้าของทรัพย์บางรายต้องการเงินเพิ่มอย่างเร่งด่วน จึงอาจยอมรับข้อเสนอที่มีค่าใช้จ่ายสูงโดยไม่ได้ตรวจสอบ

ตัวอย่างเช่น มีการเสนอวงเงินจำนองเพิ่ม 1 ล้านบาท แต่เจ้าของทรัพย์ได้รับเงินสุทธิเพียง 900,000 บาท

ส่วนต่าง 100,000 บาทต้องตรวจสอบว่าเป็นค่าใช้จ่ายอะไร ใครได้รับ และมีฐานทางกฎหมายรองรับหรือไม่

การเรียกค่าปากถุง ค่านายหน้า หรือค่าดำเนินการ ไม่ได้ทำให้ค่าใช้จ่ายนั้นชอบด้วยกฎหมายโดยอัตโนมัติ

หากค่าตอบแทนบางส่วนมีลักษณะเป็นดอกเบี้ยแฝง ต้องพิจารณาร่วมกับข้อจำกัดด้านดอกเบี้ยตามกฎหมายที่ใช้บังคับ

สำหรับการกู้ยืมระหว่างบุคคลทั่วไป ต้องพิจารณาประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 และกฎหมายห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา ส่วนสถาบันการเงินหรือผู้ประกอบธุรกิจภายใต้กฎหมายเฉพาะอาจมีหลักเกณฑ์แตกต่างกัน

ไม่ควรนำอัตราที่พบในตลาดมาอ้างว่าเป็นอัตราที่กฎหมายอนุญาต

จำนองกับขายฝากไม่ใช่ธุรกรรมเดียวกัน

ประเด็นนี้สำคัญสำหรับเจ้าของทรัพย์ที่กำลังหาเงินทุนใหม่

การจำนองเป็นการใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน โดยกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของ

ส่วนการขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝาก พร้อมสิทธิไถ่คืนภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้นหากมีผู้เสนอให้เปลี่ยนจากจำนองเป็นขายฝาก เจ้าของทรัพย์ต้องเข้าใจว่าความเสี่ยงด้านกรรมสิทธิ์เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไข ยังต้องพิจารณาพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562

ไม่ควรใช้คำว่าจำนองกับขายฝากแทนกันในการโฆษณาหรืออธิบายสัญญา

ก่อนทำธุรกรรม ควรตรวจสอบเอกสารอะไร?

เจ้าของทรัพย์ควรเตรียมโฉนดหรือสำเนาที่ชัดเจน เอกสารแสดงตัวตน สัญญาจำนองเดิม และข้อมูลยอดหนี้คงเหลือ

หากต้องการขาย ควรมีข้อมูลราคาขายและวิธีปลดจำนอง

หากต้องการจำนองเพิ่มเติม ควรมีข้อมูลรายได้ ภาระหนี้ และแผนใช้เงิน

นายหน้าควรตรวจสอบความครบถ้วนของเอกสารก่อนส่งให้ผู้ให้เงินทุน

นายทุนควรตรวจสอบสิทธิและภาระผูกพันจากข้อมูลทะเบียนที่เกี่ยวข้อง รวมถึงประเมินความสามารถชำระหนี้

ข้อมูลราคาประเมินราชการสามารถตรวจสอบผ่าน กรมธนารักษ์ แต่ราคาประเมินราชการไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาตลาดหรือราคาขายเร่งด่วน

สรุป: โฉนดติดจำนองไม่ได้แปลว่าหมดโอกาสทางการเงิน

เจ้าของทรัพย์ที่มีโฉนดติดจำนองยังอาจขายทรัพย์ รีไฟแนนซ์ หรือจำนองเพิ่มเติมได้

แต่ต้องตรวจสอบภาระผูกพัน ลำดับสิทธิของเจ้าหนี้ และต้นทุนทั้งหมดก่อนทำธุรกรรม

สำหรับเจ้าของทรัพย์ เป้าหมายควรเป็นการได้เงินที่จำเป็นโดยไม่สร้างภาระเกินความสามารถ

สำหรับนายหน้า เป้าหมายควรเป็นการช่วยให้ข้อมูลถูกต้องและปิดดีลอย่างโปร่งใส

สำหรับนายทุน เป้าหมายควรเป็นการจัดสรรเงินโดยเข้าใจความเสี่ยงของหลักประกัน

ดีลที่ดีไม่ใช่ดีลที่ทำให้เจ้าของทรัพย์ได้เงินเพิ่มมากที่สุด แต่เป็นดีลที่ทุกฝ่ายเข้าใจว่าทรัพย์มีภาระอะไรอยู่ และจะชำระหนี้ได้อย่างไร

สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ PK HOME INVEST และติดตามความรู้ผ่าน Facebook PK HOME INVEST

หากต้องการสอบถามช่องทางบริการ สามารถดู หน้าติดต่อ PK HOME INVEST โดยควรตรวจสอบรายละเอียดสัญญาและผู้ให้เงินทุนก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย

1. โฉนดติดจำนองธนาคารอยู่ สามารถขายได้ไหม?

โดยหลักสามารถขายได้ แต่ภาระจำนองไม่ได้สิ้นสุดโดยอัตโนมัติ ควรจัดการยอดหนี้และการปลดจำนองให้ชัดเจนก่อนหรือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์

2. โฉนดติดจำนองอยู่ สามารถจำนองกับนายทุนอีกคนได้ไหม?

มาตรา 712 เปิดให้จำนองทรัพย์ซ้ำได้ แต่ผู้ให้เงินทุนรายใหม่จะพิจารณาลำดับสิทธิ มูลค่าทรัพย์ และความสามารถชำระหนี้ก่อนตัดสินใจ

3. รีไฟแนนซ์ที่ดินติดจำนองต้องทำอย่างไร?

ต้องตรวจสอบยอดปิดหนี้เดิม เงื่อนไขเงินทุนใหม่ ค่าใช้จ่าย และวิธีจดทะเบียนปลดจำนองเดิมกับจำนองใหม่ให้ถูกต้อง

4. ถ้าขายที่ดินได้เงินมากกว่ายอดจำนอง เงินส่วนต่างเป็นของใคร?

โดยหลักเงินส่วนที่เหลือหลังชำระหนี้และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องเป็นของผู้มีสิทธิรับเงินตามธุรกรรม แต่ต้องตรวจสอบภาระผูกพันอื่นและข้อตกลงจริงก่อนสรุปยอดสุทธิ